A locação de apartamentos e casas em condomínios por plataformas como o AIR BNB tem intensificado as discussões sobre a finalidade das habitações e o direito dos proprietários, causando alguns conflitos entre moradores, vizinhos e síndicos, em discussões que se intensificaram por conta das medidas protetivas ao Coronavírus em todo o país.

Se por um lado há o direito de propriedade e a própria Lei do Inquilinato, que prevê o aluguel temporário das unidades por um prazo não superior a 90 dias, o Código Civil também observa que não seja dada às unidades independentes função além daquelas que não sejam destinadas, provocando o desvio de finalidade ou ainda de forma a provocar o desassossego e a segurança dos condôminos.

Lei do Inquilinato
Artigo 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Código Civil

Artigo 1336. São deveres do condômino:
(…)
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costume.

No centro da discussão, a segurança dos condomínios tem sido palavra-chave para assembleias e atualizações de Regulamento Interno e Convenção do Condomínio a fim de que esses normativos disponham de algumas regras para tornar a locação um tema menos conflituoso. E, por enquanto, essa tem sido a única alternativa viável para organizar as locações.

Entre as diversas propostas legislativas que tramitam no Congresso Brasileiro, o Projeto de Lei n° 2474, de 2019, busca alterar a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do Inquilinato, para disciplinar a locação de imóveis residenciais por temporada por meio de plataformas de intermediação ou no âmbito da economia compartilhada. De acordo com a ementa, a proposta é de que seja exigido previsão expressa na convenção de condomínio para a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios.

A proibição de locações e sublocações por meio do aplicativo Airbnb também é matéria em julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça, através do REsp 1819075 (RS-2019). Em parecer favorável, o Ministro Luis Felipe Salomão, primeiro a votar sobre o caso, afirma que deve ser possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, de modo que as locações via Airbnb e outras plataformas similares não podem ser caracterizadas como atividade de hospedagem mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Para o relator, portanto, a locação das casas e apartamentos não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

Segundo o parecer favorável do ministro Luis Felipe Salomão, “em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas e ciente de que a convivência nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.