De acordo com o Código Civil – principal referência legislativa da gestão condominial – as obras realizadas nos condomínios podem ser enquadradas em três tipos: úteis, necessárias ou voluptuárias e, para cada um dessas três categorias, também é estipulado um quórum mínimo de aprovação.

Tipos de obras em condomínio

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

São voluptuárias, por exemplo, obras de paisagismo e decoração, entre outras benfeitorias de planejamento.

Por sua vez, são obras úteis aquelas que agregam valor ao condomínio, têm uma finalidade mais clara na melhoria da gestão, valorização do patrimônio ou qualidade de vida, como a cobertura de garagens, a troca de elevadores, individualização de gás ou hidrômetros, por exemplo.

Por fim, são obras necessárias aquelas indispensáveis para a manutenção, conservação e segurança do condomínio e incluem reparos emergenciais – como os estragos causados por fortes chuvas, panes elétricas ou outros incidentes.

Quórum para aprovação de obras

O Código Civil determina o quórum de:

2/3 dos condôminos para a aprovação das obras “voluptuárias”;

• da maioria dos condôminos, ou seja, 50% + 1 de todos os condôminos, para a realização de obras consideradas “úteis”;

• e dispensa de votação prévia em caso de “reparações necessárias que não importem, obviamente em despesas excessivas, marcadas pelo caráter da urgência.

Mesmo que o Código Civil faça observações amplas quanto às classificações de obras e quóruns para aprovação, a jurisprudência reserva avaliações particulares, ao passo de que uma obra considerada voluptuária para um condomínio pode, em circunstâncias legais, ser considerada útil para outro. Embora não tão usual, também a Convenção e Regulamento Interno também podem prescrever condições específicas de aprovação.