Com o objetivo de padronizar análises e inspeção dos subsistemas do condomínio, incluindo as composições estruturais, elétricas, de segurança contra incêndio, ar-condicionado, entre outros, a ABNT NBR 16747:2020 – Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento, publicada recentemente, orienta síndicos e gestores condominiais no processo de verificação de conformidades e de outros importantes requisitos que asseguram o bom desempenho e a não degradação dos edifícios, bem como a segurança das famílias, além de orientação para as medidas preventivas ou corretivas mencionadas pela respectiva inspeção.
A norma supre uma necessidade já antiga dos profissionais, estabelecendo métodos e etapas mínimas da avaliação da funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação dos condomínios, tornando possível que os Laudos Técnicos elaborados em todo o país apresentem uma padronização de referência e de redação.
Etapas da Inspeção Predial
O texto apresenta etapas mínimas a serem cumpridas:
a) levantamento de dados e documentação;
b) análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados;
c) anamnese para a identificação de características construtivas da edificação, tais como: idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas
d) vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes;
e) classificação das irregularidades constatadas;
f) recomendação das ações necessárias a restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas,
subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas de uso operação e manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada (considerando, para tanto, o entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas);
g) organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
h) avaliação da manutenção conforme a ABNT NBR 5674;
i) avaliação do uso;
j) redação e emissão do parecer técnico de inspeção.
Dessa forma, é possível organizar a inspeção em 3 frases
Fase 1:
Análise de documentos e relatórios,
Entrevista com os usuários e gestores
Pesquisas do histórico da edificação e entorno envolvente
Fase 2:
Vistoria
Ensaios e testes
Registro fotográfico e documental
Fase 3:
Análise dos dados
Listagem de irregularidades por prioridade
Definição das ações de correção e manutenção
Classificação de desempenho
Documentos exigidos para a inspeção predial
A norma recomenda analisar, quando disponíveis e existentes, os seguintes documentos administrativos, técnicos, de manutenção e operação:
– Manual de uso, operação e manutenção da edificação;
– Equipamentos instalados;
– Auto de Conclusão (Habite-se);
– Alvará de funcionamento (para imóveis não residenciais);
– Alvará de instalação e de funcionamento de elevadores;
– Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
– Projetos legais aprovados: de segurança contra incêndio, ambientais, TACs, ou outros exigidos pelo município ou estado;
– Regulamento Interno;
– Licenças ambientais;
– Outorgas e licença de poço artesianos;
– Outorga e licença de estação de tratamento de afluentes;
– Cadastro de máquinas e equipamentos instalados;
– Atestado de Brigada de Incêndio;
– Relatório de inspeção anual dos elevadores (RIA, ou de acordo com a legislação do município ou estado);
– Contratos de manutenção (de elevadores, de sistemas contra incêndio, piscinas e outros);
– Certificado dos testes de equipamentos de combate a incêndio;
– Livro de ocorrência da central de alarmes;
– Certificado de desratização e desinsetização;
– Plano de manutenção, operação e controle (PMOC), ambientes climatizados;
– Avaliação da rede de distribuição interna de gás;
– Relatórios de serviços de manutenção realizados de acordo com o manual de uso, operação e manutenção;
– Relatórios das análises físico-químicas e bacteriológicas da potabilidade de água dos reservatórios e da rede;
– Relatórios de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água;
– Relatórios de limpeza e manutenção dos poços;
– Relatórios de manutenção da estação de tratamento de afluentes;
– Relatórios de manutenção e limpeza das caixas de inspeção e gordura;
– Relatórios de manutenção da estação de tratamento de água;
– Relatório do acompanhamento de rotina da manutenção geral;
– Relatórios dos acompanhamentos das manutenções dos sistemas específicos, como ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes;
– Relatórios dos ensaios de água de reúso (físico-químico e bacteriológico);
– Relatórios de ensaios de controle de afluentes tratados;
– Relatórios dos testes de estanqueidade de rede de distribuição interna de gás;
– Relatórios de ensaios preditivos, como termografia, vibrações mecânicas, etc;
– Relatórios de manutenção de outros sistemas instalados, como o Atestado do sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), Relatório de medição ôhmica do aterramento do SPDA.
Redação e emissão do laudo técnico de inspeção
De acordo com a Norma, o Parecer ou Laudo de Inspeção Predial deverá apresentar, no mínimo, o seguinte conteúdo:
a) identificação do solicitante ou contratante e responsável legal da edificação;
b) descrição técnica da edificação (localização, mês e ano de início da ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento de múltiplas edificações, número de pavimentos, número de unidades quando for edificação com unidades privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas construtivos e descrição mais detalhada, quando necessário);
c) data das vistorias que compuseram a inspeção;
d) documentação solicitada e documentação disponibilizada;
e) análise da documentação disponibilizada;
f) descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados;
g) lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados;
h) descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e não conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores;
i) classificação das irregularidades constatadas;
j) recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
k) organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
l) avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação;
m) conclusões e considerações finais;
n) encerramento, onde deve constar a seguinte nota obrigatória: Este Laudo foi desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e contempla o parecer técnico do(s) subscritor(es), elaborado com base nos critérios da ABNT NBR 16747;
o) data do laudo técnico de inspeção predial;
p) assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhada do nº no respectivo conselho de classe;
q) anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Classificação do desempenho após a inspeção predial
De acordo com as condições verificadas e atestadas pelo laudo, o edifício pode ser enquadrado em três categorias:
Classe 1 de desempenho – Desempenho adequado ao uso;
Classe 2 de desempenho – Desempenho que requer recomendações corretivas e/ou preventivas;
Classe 3 de desempenho – Desempenho inadequado ao uso, quando as manifestações patológicas encontradas são prejudiciais à segurança e/ou saúde dos usuários.
