Representante do coletivo e responsável pela administração e finanças, o síndico assume a figura de gerente predial, cuidando para que o condomínio preze sempre pela qualidade de vida, segurança, valorização do patrimônio e bem- estar das famílias. As mudanças impostas pelo Coronavírus reforçaram a importância do papel do gestor, já que os condomínios precisaram se adaptar com novas regras de convivência, distanciamento e até para a realização de assembleias.

A votação do síndico de acordo com o Código Civil

Mesmo que a Convenção do Condomínio e o próprio Regimento Interno possam fazer observações particulares para a escolha do representante, o Código Civil é o principal regulamento para a eleição do síndico:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Cumprindo as regras para a convocação, também estabelecidas pelo Código Civil, a eleição do síndico exige quórum de metade do todo, em 1ª convocação, e em 2ª, quórum livre. A votação exigida é da maioria dos presentes na assembleia.

Outra dúvida pertinente é sobre a participação de inquilinos. De acordo com o Código Civil, é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Também a Lei 4.591/64, artigo 24, chamada Lei do Condomínio, observa que “Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela lei 8.245/91 e alterado pela lei nº 9.267/96).”

Inquilinos podem concorrer?

Sim. Obedecendo a Lei do Inquilinato, os inquilinos podem concorrer à função de gerente predial, desde que seja autorizado pelo proprietário através de procuração válida. Dessa forma, Convenção e Regulamento não podem ser contrários à lei. Estão impedidos de participar os condôminos inadimplentes e também aqueles cujos regimentos profissionais façam impedimentos.

Eleição do subsíndico e conselhos

O Código Civil observa que pode haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Para a eleição do subsíndico, não há observação legal, mas o comum é que ele seja eleito na mesma assembleia, observando as mesmas regras de quórum e elegibilidade.

Os deveres do síndico eleito

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

(Neste post, confira mais informações sobre a Assembleia de Prestação de Contas.)

A destituição do síndico

A destituição é observada pelo Art. 1.349: A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

A convocação de uma nova assembleia de moradores pode ser solicitada por ¼ dos moradores, como determina o parágrafo o artigo 1355 do Código Civil:

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.