A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no condomínio pode ser assunto que levanta dúvidas entre síndicos e moradores, principalmente quanto às relações de contrato e direitos e deveres.

Considerando o Art. 2 do CDC, que determina como “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se ao consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo, o condomínio é entendido pela jurisprudência como condo consumidor e, por sua, vez tutelado pelo referido Código.

Como julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ, REsp 1560728), disputas entre um condomínio de proprietários e empresas que prestam serviços a este podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio. A jurisprudência dá proteção e amplia o direito do condomínio de acesso à justiça, inclusive através do Programa de Proteção e Defesa do Consumidor, o Procon. Dessa forma, relações de consumo e contratos entre o condomínio, fornecedores e prestadores de serviço em geral, e até mesmo de fornecimento de essenciais como energia elétrica, água ou gás são protegidos pelo Código.

Contudo é preciso estar atento, pois o Código de Defesa do Consumidor só pode ser aplicado nas relações dos condomínios com terceiros, e a aplicação do CDC, portanto, não abrange a relação dos condôminos e condomínio, nem a relação dos condôminos com a administradora ou assessoria.

Como trata o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável à relação entre condômino e condomínio no que se refere às despesas de manutenção e de conservação dos prédios, bem como dos serviços correlatos, por se tratar de comunhão de proprietários e não se amoldar aos conceitos de consumidor e fornecedor (artigos 2° e 3° do CDC), uma vez que a relação jurídica estabelecida é de natureza pessoal e obrigacional.

Confira o trecho da ementa:

“1. Não é de consumo a relação existente entre condomínio e condômino relativa às despesas para manutenção e conservação dos prédios e dos seus serviços, porquanto a obrigação do condômino é propter rem e decorre da co-propriedade do prédio em relação aos demais condôminos.” Acórdão 1106423, 20150710250129APC, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 28/6/2018, publicado no DJE: 3/7/2018.

Já para a Relação entre condôminos e empresa de assessoria do condomínio – regência pelo Código Civil, os termos da jurisprudência dominante apresentam:

“1. Nos termos da jurisprudência dominante, a relação jurídica existente entre condomínio e condômino não é de consumo, tendo em vista sua natureza pessoal e obrigacional. Assim, se não há relação de consumo entre condômino e condomínio, não se pode considerar a existência de relação de consumo entre os condôminos e a empresa que presta assessoria ao Condomínio, uma vez que é responsável apenas pela administração da contabilidade financeira condominial, atuando, perante os condôminos, a mando, em nome e como preposta do Condomínio, que, portanto, também se responsabiliza pelos atos da empresa contratada para auxiliar a administração condominial. Dessa forma, não se aplicam ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, mas sim as regras dispostas no Código Civil.”  Acórdão 1204807, 07234783120178070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 2/10/2019, publicado no DJe: 7/10/2019.