A aplicação de multas aos condôminos é assunto sempre em pauta nos condomínios. Ainda que o uso da propriedade seja direito legítimo do moradores, dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores também é dever de todos os condôminos.
Quando a boa convivência é palavra de ordem na rotina condominial, aplicar a multa aos condomínios que descumprirem normas previstas no Regulamento Interno ou deveres listados em outros dispositivos como o próprio Código Civil pode ser a única saída para garantir que não ocorram maiores desconfortos e alguns conflitos entre moradores.
Contudo, é preciso garantir que sejam seguidas as determinações legais afim de que não sejam aplicadas cobranças arbitrárias ou sem comprovação da infração cometida. Enquanto a cobrança de multa por atraso do pagamento da cota Condominial pode ser aplicada imediatamente pelo síndico, como prevê o Código Civil, situações de infração às normas internas e outros deverem requerem procedimentos mais organizados.
Também é fundamental que o Regulamento Interno e a Convenção respeitem o direito de defesa disposto pela Constituição Federal, e que a multa seja antecedida por notificação prévia que estabeleça o procedimento e prazo para que o condômino se manifesta em sua defesa.
Emitir advertências antes da aplicação das multas – considerando a gravidade da infração e as próprias normas internas, também é tarefa que privilegia o diálogo e pode “resolver o problema” sem indisposições. Contudo, de acordo com a natureza da infração e o comportamento recorrente dos moradores, multas imediatas podem ser necessárias, independente da advertência inicial. Outro importante ponto de alerta é a exigência de que a penalidade seja prevista seja pelo Regulamento, Convenção ou o próprio Código Civil, e a comprovação da infração, que deve sempre ser registrada no livro de ocorrências do condomínio. Neste ponto, fica o alerta: regras próprias do condomínio não devem ultrapassar os dispositivos de lei.
Valores da multa em condomínio
O regulamento interno pode determinar o valor das multas, que geralmente leva em consideração o valor da cota condominial (excluindo despesas extraordinárias) e que ainda pode ser “fracionada” de acordo com a gravidade da infração ou recorrência da multa.
O Código Civil também estabelece valores limites para a aplicação das multas, que, independente da previsão do Regulamento Interno, não pode ser superior a 5 vezes o valor da cota condominial. A exceção fica por conta da multa aplicada ao condômino antissocial. Confira os valores limites
• Multa por inadimplência
Cobrança de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito:
Art. 1.336 / § 1o. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito
• Multa por descumprimento de normas ou antissocial
Com aprovação de 3/4 dos condôminos, a penalidade aplicada por conduta antissocial poderá ser de 5 vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade das faltas. Se comportamento antissocial for reiterado e gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, a multa pode alcançar 10 vezes o valor:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia
